Försäljning av en skogsfastighet som hör till ett dödsbo är i grund och botten mycket jämförbar med försäljningen av en skogsfastighet som tillhör vilken som helst skogsägare. Ett avtal om försäljningsuppdrag ingås som vanligt med förmedlingsrörelsen, och förmedlingsrörelsen sköter försäljnings- och affärsprocessen fram till undertecknandet av köpebrevet. Det finns dock många saker när det gäller försäljningen av en skogsfastighet som hör till ett dödsbo som delägarna i dödsboet ska ta hänsyn till redan vid upprättandet av uppdragsavtalet.
När ett dödsbo säljer en skogsfastighet är det fråga om försäljning av egendom som hör till ett oskiftat dödsbo. I bouppteckningen har ett värde antecknats för skogen, men fastighetsförmedlaren uppskattar ändå skogsfastighetens aktuella värde vid försäljningstidpunkten. Ofta kan det till exempel vara så att det redan har gått tid sedan bouppteckningen och värden på skogsfastigheter och marknadssituationen har förändrats.
Fastigheten i ett dödsbo har vid bouppteckningen värderats till dess dåvarande marknadsvärde. Det kan dock ofta hända att skogsfastighetens värde blir större i fastighetsaffären än vad den hade värderats till vid bouppteckningen. I en sådan situation är det bra att ta hänsyn till beskattningen, eftersom arvsskatten i många fall är måttfullare än beskattningen av överlåtelsevinst. I beräkningen av överlåtelsevinsten för ett dödsbo används det värde som använts i arvsbeskattningen som egendomens anskaffningsutgift, varför det kan vara väl motiverat att söka ändring i fastighetens arvsbeskattningsvärde. Man söker ändring i arvsbeskattningsvärdet hos skatterättelsenämnden inom tre år från utgången av året då arvlåtaren dött, och till begäran om omprövning ska man bifoga bevis på att fastigheten har värderats fel i arvsbeskattningen. Ifall arvlåtaren har dött före år 2017 är tidsfristen för att söka ändring i arvsbeskattningsvärdet fem år från året då arvsbeskattningen har verkställts.
Ett oskiftat dödsbo är separat skatteskyldigt. När man säljer en skogsfastighet till en utomstående som inte är delägare i dödsboet, måste dödsboet betala skatt på överlåtelsevinsten från försäljningen av skogsfastigheten. Man ska observera att vinsten på överlåtelse av egendom som hör till ett oskiftat dödsbo utgör dödsboets inkomst. Delägarna i dödsboet deklarerar inte överlåtelsevinst (eller -förlust) för dödsboet i sina egna skattedeklarationer. I beräkningen av överlåtelsevinst (eller -förlust) för ett oskiftat dödsbo anses det värde på egendomen som använts i arvsbeskattningen, eller alternativt den presumtiva anskaffningsutgiften, som skogsfastighetens anskaffningsutgift – beroende på vilken som är fördelaktigare för den skattskyldige.
Försäljningen av en skogsfastighet som ägs av ett dödsbo inleds som vanligt med förhandling om uppdragsavtalet med fastighetsförmedlingsrörelsen. En dödsboförvaltare sköter ärendet å dödsboets vägnar. Förvaltaren kan vara en av arvingarna eller i vissa fall en boutredningsman/skiftesman utsedd av tingsrätten. Skriftligt tillstånd behövs från alla delägare för att sälja en skogsfastighet som hör till ett dödsbo. En annan viktig sak som ska redas ut redan i början är vilka som är delägare i dödsboet. Fastighetsförmedlaren tar reda på detta å dödsboets vägnar genom att beställa en bouppteckning, en fullständig släktutredning över den avlidne och andra uppgifter som eventuellt behövs för att reda ut arvingarna. Fastighetsförmedlaren frågar även om en eventuell avvittringshandling, den avlidnes testamente eller ett äktenskapsförord.
Om en boutredningsman/skiftesman har utsetts för dödsboet ska tillståndet alltid undertecknas både av arvingen och två ojäviga vittnen. Försäljning av en fastighet som ägs av ett dödsbo förutsätter alltså alltid tillstånd från alla delägare i dödsboet, och en enskild delägare kan inte få tillstånd att sälja fastigheten till exempel från domstolen.
Efter att dödsboförvaltaren har fått tillstånd till försäljningen av fastigheten från alla delägare kan antingen en dödsboförvaltare som befullmäktigats av delägarna eller en boutredningsman/skiftesman utsedd av tingsrätten underteckna ett uppdragsavtal.
Fastighetsförmedlaren hos Skogsfastigheter.fi sköter de följande stegen i försäljningen av skogsfastigheten, till exempel utarbetar en försäljningsbroschyr, marknadsför objektet, svarar på köparnas förfrågningar och förevisar fastigheten. Efter marknadsföringsperioden presenterar förmedlaren anbuden som kommit in för dödsboförvaltaren. Förvaltaren (tillsammans med de andra delägarna) väljer det godkänner anbudet för dödsboet bland anbuden som fastighetsförmedlaren presenterat och i vid behov förevisar fastigheten.
När köpare valts ordnar fastighetsförmedlaren utkast till köpebrev, kommer överens om tid och plats för undertecknandet samt bokar köpvittne – förmedlaren sköter om hela fastighetsaffären från början till slut.
Att sälja en skogsfastighet som hör till ett dödsbo är mycket enkelt om alla delägare är överens om försäljningen av fastigheten. Om delägarna är oeniga om försäljningen av fastigheten har alla delägare rätt att begära tingsrätten att utse en boutredningsman/skiftesman att reda ut och fördela dödsboet – detta innebär också möjligheten att sälja dödsboets skogsfastighet före boskiftet.
Försäljning av en skogsfastighet som ägs av ett dödsbo innebär många detaljer som inte är nödvändiga att ta upp i denna artikel. Det är absolut en bra idé att anlita en fastighetsförmedlare att sälja en skogsfastighet som ägs av ett dödsbo, eftersom en sakkunnig fastighetsförmedlare kan tillförlitligt sköta alla lagstadgade ärenden som ingår i försäljningsprocessen från början till slut.
